Vous rêvez de devenir rentier grâce à des revenus passifs et sécurisés ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) pourraient être la solution idéale pour vous.
Pour devenir rentier, il faut généralement profiter de l’effet de levier du crédit et donc investir dans l’immobilier.
Mais beaucoup n’ont pas le temps de gérer un parc immobilier. D’autres ont peur de se retrouver avec des locataires indélicats, ou bien de trouver des artisans pour gérer les travaux.
Les SCPI, la pierre papier, semble donc une réponse à ces problèmes.
Vous achetez des SCPI et la société de gestion s’occupe de tout et vous verse des loyers avec des rendements très intéressants : jusqu’à 6% net avant impôt !
Réaliste ou dangereux ? Peut-on vraiment devenir rentier avec les SCPI ?
Dans cet article vous trouverez la réponse.
Je vous explique les avantages et inconvénients des SCPI dans une optique de devenir rentier et je vous expliquerai ma stratégie.
Les bases des SCPI : comment fonctionnent-elles ?
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif prenant la forme d’une société non cotée en bourse. La SCPI, appelée également « pierre-papier », est un placement immobilier locatif avec un horizon d’investissement de long terme.
La SCPI collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans l’objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location.
Avec cet argent, la SCPI va acheter des immeubles, des locaux commerciaux, des bureaux et va les mettre en location principalement à des entreprises.
Ces entreprises locataires vont verser un loyer à la SCPI. La SCPI va prélever des frais de gestion et vous reversera la partie restante du loyer (un dividende).
Par exemple, la SCPI Vendôme Régions (SCPI dont je possède des parts) a été fondée en 2015. Au 30 septembre 2024, elle compte :
- 160 immeubles
- 379 locataires
- 25 460 associés (montant moyen 36 990 €)
Cette SCPI prélève 12% de frais de gestion et a versé un rendement de 6,01% net avant impôt en 2023.
Les différents types de SCPI
Il existe différents types de SCPI. Cependant les SCPI de rendement représentent 90% du marché.
| Type | Objectif | Exemples |
|---|---|---|
| SCPI de rendement | Distribution régulière de revenus | Epargne foncière Immorente Pierval Santé Corum Origin |
| SCPI de plus-value | Valorisation du capital | Patrimo Croissance Novapierre Résidentiel |
| SCPI fiscales | Réduction d’impôts | Kyaneos Denormandie 2 Renovalys 7 |
Le rôle clé des sociétés de gestion
Les SCPI sont créées et gérées par des sociétés de gestion.
Leur rôle est central car les performances des SCPI dépendent en effet des personnes qui les gèrent.
Entre la SCPI Primopierre dont le prix de la part a baissé de 39,4% en 2023 et ne donne qu’un rendement de 4% et la SCPI Remake live qui a versé un rendement de 7,79% l’écart est monumental !
Le choix de la gestion de gestion est donc très important !
Les inconvénients : Ce qu’il faut absolument savoir avant d’investir
Avant de vous parler des avantages des SCPI, je préfère vous parler de leurs inconvénients.
En effet, les conseillers financiers sont toujours très enjoués à vous faire souscrire des placements…. Cela doit être proportionnel à leur commission….
Pour ma part, je considère qu’il faut mieux être bien informé avant de souscrire et surtout de maitriser les risques associés.
Une faible liquidité
Le premier point négatif des SCPI est la revente des parts.
En fait il y a deux points négatifs !
Tout d’abord vous revendrez votre SCPI 12% moins chère que votre prix d’achat.
Par exemple, le prix de la part de la SCPI Corum Origin est de 1135 € en 2024. Mais son prix de revente est de 999,21 € !
Les SCPI sont donc un placement de long terme. En effet il faut environ 3 années de dividende pour compenser cette perte à la revente.
Mais ce n’est pas le point le plus dangereux ! Oui je parle bien de danger. ⚠️
Pour vendre vos parts de SCPI… il faut trouver un acheteur.
Et quand la SCPI est mal gérée…qui veut l’acheter ? Qui veut acheter la SCPI Primopierre dont le prix de la part a chuté ces dernières années ?
Personne !
Pour preuve au 30 septembre 2024, seulement 2 506 parts ont été achetées sur le trimestre alors qu’il y a en a 1 616 807 en vente. Il faudra donc 161 ans pour que le dernier vendeur puisse vendre ses parts ! 😨
Un bouclier contre l’inflation ? Pas toujours
Les SCPI étant un placement à long terme, il faut se poser la question si leur dividende suit l’inflation.
Autant les loyers sont annexés sur l’inflation au travers de l’IRL (Indice de Revalorisation des loyers), autant les dividendes des SCPI ne sont pas corrélés à l’inflation.
Les loyers ont suivi l’inflation sauf en 2022 et 2023 où l’indice IRL a été plafonné à 3,5% maxi.
Les dividendes des SCPI ne suivent pas une augmentation linéaire. En effet, il peut avoir un dividende exceptionnel suite à la revente d’un immeuble en plus-value. Ou bien un locataire important peut partir et faire donc baisser le dividende. De ce fait, le dividende varie d’une année sur l’autre mais dans des proportions mineures.
Sur le graphique ci-dessous, j’ai représenté :
- L’inflation
- L’IRL (Indice de Revalorisation des Loyers)
- La variation du dividende de la SCPI Corum Origin
- La variation du dividende de la SCPI Immorente
La conclusion est sans appel : les dividendes des SCPI augmentent mais d’une valeur inférieure à l’inflation !
Cela est un problème si vous comptez être rentier uniquement avec les SCPI !
Fiscalité : Une note salée pour les investisseurs français
La fiscalité des SCPI est simple si vous les détenez en direct : elles sont soumises au régime des revenus fonciers. C’est-à-dire : impôt sur le revenu + CSG-RDS. Ce qui peut être très lourd !
Par contre si la SCPI a des immeubles à l’étranger, les impôts sont prélevés dans le pays où se situe l’immeuble. Et donc vous ne payez pas d’impôts en France !
C’est le cas de la SCPI Corum Origin qui est investi 100% à l’étranger.
En 2023, son dividende brut était de 68,79 € soit 6,06% de rendement mais elle a versé 13,48 € d’impôts dans des pays hors de la France. De ce fait, le dividende net d’impôt est de 55,31 € soit un rendement toujours net d’impôt de 4,87%.
Tout comme avec l’immobilier classique, il existe des solutions pour payer moins d’impôts : défiscalisation des intérêts d’emprunts, montage juridique spécifique, etc.
Les avantages : Pourquoi les SCPI séduisent autant ?
L’effet de levier : Investir à crédit pour maximiser son rendement
Tout d’abord vous pouvez acheter des SCPI à crédit. Et de ce fait, les dividendes vont vous permettre de rembourser une grande partie de votre prêt.
Exemple simple : vous achetez 100 000 € de SCPI de Corum Origin.
Nous avons vu que cette SCPI rapportait 4,87% net d’impôts, soit 4 870 € par an.
Vous faites un prêt avec un taux de 3,5% sur 20 ans (assurance comprise), votre remboursement annuel est de 6 960 €.
C’est-à-dire que chaque année vous devez apporter 2 090 € (6 960 – 4 870 €).
Sur 20 ans, vous aurez apporté 41 800 € pour avoir 100 000 € de SCPI. Gains : 58 200 €.
En fait, ce gain sera plus élevé car :
- Le prix de la part de SCPI aura logiquement augmenté
- Le dividende, même s’il ne suit pas l’inflation, aura lui aussi augmenté.
Un investissement immobilier passif
Les SCPI sont idéales pour une personne qui ne veut pas investir dans l’immobilier en direct.
En effet, pas besoin de gérer les locataires, les travaux.
Acheter une SCPI est beaucoup plus rapide que d’acheter un bien immobilier. Pas besoin de faire de nombreuses visites.
Les SCPI apportent un gain de temps appréciable… tout en ayant un rendement supérieur à beaucoup de biens immobiliers !
Des rendements stables : Les performances des SCPI sur les dernières années
Les SCPI ont un rendement relativement stable.Voici par exemple les dividendes de 2 SCPI.
Par rapport à la bourse où les cours peuvent varier à la hausse ou à la baisse de 20% sur une année, les SCPI apportent une stabilité.
Diversification des risques
Un autre intérêt des SCPI est la diversification.
Si vous investissez directement dans l’immobilier, vous allez être rapidement limité à quelques biens et généralement dans la même zone géographique.
Avec les SCPI, vous allez pouvoir investir dans plus d’une centaine d’immeuble, dans des villes et même des pays différents.
Cette diversification permet de réduire le risque lié à l’immobilier.
Peut-on vraiment devenir rentier SCPI ?
Étude de cas
Considérons qu’il vous faut 40 000 € de revenus pour pouvoir vivre.
Pour générer cette somme avec un rendement de 4,87% net d’impôt (SCPI Corum Origin), il faut investir 821 000 € en SCPI.
Ce montant peut sembler élevé, mais l’effet de levier du crédit peut rendre cet objectif accessible selon votre capacité d’épargne.
Votre objectif est de financer cet investissement à 100% par un crédit. Actuellement les taux sont hauts (3,5%) alors qu’il y a 2 ans, il était facile de faire un prêt à 1,5% sur 20 ans.
Je pars sur l’hypothèse que vous financez cet achat avec un taux à 2% sur 20 ans.
Mensualité du prêt : 4 153 € soit 49 836 € par an.
Revenus des SCPI : 4,87% x 821 000 = 39 983 €.
Vous devez donc apporter 9 853 € par an ou 821 € par mois.
Possible ou pas ? C’est à vous de répondre à cette question en fonction de vos revenus et votre capacité d’épargne.
Diversification des actifs : Le mix gagnant entre SCPI et autres placements
Baser votre stratégie uniquement sur les SCPI pour être rentier est, il me semble, assez risqué. En effet, nous avons vu les points suivants :
- Les dividendes des SCPI ne suivent pas l’inflation
- Il peut être très difficile de revendre une SCPI
- Une SCPI performante aujourd’hui ne le sera peut-être pas demain.
Tout d’abord, vous pouvez limiter le risque en achetant plusieurs SCPI de différentes sociétés de gestion.
Mais malgré tout, je pense que vous devez diversifier votre patrimoine.
La bourse est le placement le plus rentable à long terme. Vous devez avoir un PEA et investir dans des actions ou mieux, des ETF.
Vous devez aussi avoir une trésorerie pour faire face à des coups durs. Pour cela vous devez investir dans le livret A, LDDS et même des obligations d’entreprises.
Ma stratégie personnelle pour être rentier
Actuellement, voici la répartition de mon patrimoine, hors résidence principale :
Cette année j’ai vendu un bien immobilier qui m’a permis d’augmenter ma part en SCPI et en bourse.
A terme, je pense vendre encore quelques biens immobiliers et réinvestir en SCPI pour la tranquillité d’esprit face à tous les changements légaux (DPE et diagnostics en tout genre !).
Voici ma répartition cible :
- Liquidités : 8%
- Bourse : 30%
- Placements long terme : 15%
- SCPI : 25 %
- Immobilier : 22 %
Conclusion : rentier SCPI ? Un rêve atteignable
Devenir rentier SCPI est un objectif réalisable !
Les 3 points importants à retenir :
- 4,87% de rendement net d’impôt ! Difficile de trouver mieux.
- Vous pouvez acheter vos SCPI à crédit ! Et donc profiter d’un effet de levier.
- Par contre, ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et pensez à diversifier.
Cet article pose les bases d’un investissement en SCPI pour être rentier.
Ce ne sont que les bases ! En effet, il est impossible de tout expliquer en 2000 mots…. 1895 pour être précis.
De nombreuses stratégies permettent d’affiner et d’optimiser un tel investissement.