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L’étrange paradoxe financier : s’enrichir avec des dettes. Le guide pratique.

Oui, il faut s’endetter pour s’enrichir !

Cela peut paraitre contre-intuitif. Cela peut faire peur mais c’est la solution si vous souhaitez devenir vraiment riche.

Ce n’est pas en économisant chaque semaine, chaque mois, chaque année que vous allez pouvoir devenir rentier et cesser de travailler.

Prenons l’exemple de 2 couples gagnant chacun 6 000 € par mois et économisant 1 000 € mensuellement.

Pierre et sa femme, Marie, placent cette somme sur un compte qui rapporte disons 5 % net par an. Ils auront au bout de 10 ans : 154 363 €, à 15 ans : 264 825 €, et à 20 ans : 405 804 €.

Pendant ce temps, Guillaume et Anna commencent à investir dans l’immobilier. Ils font un prêt et leur patrimoine atteint au bout de 20 ans, la somme de 730 000 €…. Voire beaucoup, beaucoup plus… s’ils continuent à emprunter comme je vais vous le montrer.

Pourquoi s’endetter ?

Principe de l’effet de levier

Les 2 couples ont la même situation : ils gagnent 6 000 € par mois et dépensent 1 200 € par mois pour leur résidence principale. Ils sont donc endettés à 1 200 / 6 000 soit 20 %.

Le secret de Guillaume et Anna c’est qu’ils se sont lancés dans l’immobilier. Ils ont acheté 2 appartements à 110 000 € chacun. Rendement brut : 8 %.

Chaque mois, ils touchent 1 465 € de loyer et remboursent 1 275 € de prêt, assurance comprise. Prêt sur 20 ans au taux de 3,5 %.

Leur endettement total est de 35,2 %. Pour simplifier mon exemple, je considère que le cash-flow de cette opération est à l’équilibre. Mais je vous invite à le calculer avec mon calculateur.

Somme mensuelle
Salaire6 000 €
Loyer ou prêt résidence principale– 1 200 €
Taux d’endettement20 %
Investissement locatif220 000 €
Loyer1 465 €
Emprunt locatif– 1 275 €
Taux d’endettement35,2 %

Au bout de 20 ans, ils auront fini de rembourser le prêt et seront donc entièrement propriétaires des 2 appartements.

Inflation

Au bout de 20 ans, ces 2 biens ne vaudront pas 110 000 € chacun mais 163 000 € !

Et oui, avec 2 % d’inflation par an, le montant du bien se trouve revalorisé de 48 % !

Et c’est le gros intérêt de s’endetter car :

  1. Vos mensualités de prêt ont un taux fixe sur toute la période.
    Guillaume et Anna vont rembourser chaque mois pendant 20 ans la somme constante de 1.275 € par mois.
  2. Les loyers seront revalorisés de l’inflation chaque année !
PrêtLoyerCash-flow brut
1ère année– 1 275 €1 465 €190 €
10ème année– 1 275 €1 790 €515 €
20ème année– 1 275 €2 180 €905 €

De ce fait, plus les années passent plus le prêt est simple à rembourser !

Il devient beaucoup plus facile de financer votre bien et même vous pouvez emprunter pour en acquérir d’autres.

A combien s’endetter ?

La mauvaise règle des 35 % pour les investisseurs

Depuis le 29 septembre 2021, le gouvernement au travers du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a imposé 2 nouveaux critères aux banques :

  • Le taux d’endettement est de 35%
  • Le crédit doit être au maximum de 25 ans

L’objectif de cette mesure était de diminuer le risque immobilier. Je cite le rapport du HCSF :

Un secteur de l’immobilier en tension associé à une forte dette des ménages peut ainsi amplifier les chocs économiques : par exemple, une hausse du chômage (ou baisse des revenus) pourrait entraîner une hausse de la sinistralité mais également une saturation de la contrainte de revenu des ménages. Cela diminuerait leur consommation, accentuant davantage la dégradation des perspectives économiques.

Rapport HCSF

Forcément, si vous êtes un couple gagnant 3 000 € par mois et que vous avez un prêt de 1 050 € par mois, la moindre période de chômage avec une baisse de salaire aura des conséquences très compliquée pour votre budget…

Alors que si vous êtes médecin et gagnez 10 000 € par mois, même en étant endetté à 35 %, il vous reste 6 500€ par mois pour vivre.

Ce taux de 35 % est juste une moyenne et franchement il peut, heureusement, fortement varier en fonction de votre dossier.

Pour preuve, ma banque a accepté mon dernier prêt …. Alors que j’avais un taux d’endettement de plus de 60 % !

D’ailleurs le HCSF précise que 20 % des crédits peuvent déroger à cette règle.

Calcul du taux d’endettement différentiel

Avant cette règle des 35 %, certaines banques calculaient un taux d’endettement différentiel et franchement c’était le jackpot !

Reprenons notre sympathique couple, Guillaume et Anna : 6 000 € de revenu et 1 200 € de remboursement de leur prêt maison.

Ils ont de l’argent sur leurs comptes, de bonnes perspectives de carrière. Bref, ce sont des bons clients de leur banque.

Et là certaines portes vont s’ouvrir !

Juste avant, je vous explique le calcul du taux d’endettement différentiel.

Guillaume et Anna ont donc acheté 2 appartements pour un total de 220 000 €. Les loyers sont de 1 465€ et le prêt de 1 275 €. La banque va prendre un coefficient de sécurité sur les loyers. En effet, il faut payer la taxe foncière, des travaux ponctuels et surtout des périodes de vacances.

  1. La banque va donc considérer que ces investissements rapportent : 1 465 x 70 % soit 1 025 € par mois.
  2. La banque va calculer le solde de cet investissement : 1 025 – 1 275 = – 250 €
  3. La banque va faire la somme de votre prêt maison et du solde de votre investissement soit 1200 + 250 = 1450 €
  4. Taux d’endettement différentiel : 1 450 / 6 000 soit un taux d’endettement différentiel de 24%

Quel est le taux d’endettement maximal ?

Il n’y en a pas !

Tout simplement, il faut trouver une banque qui accepte de vous suivre.

J’ai fait mes premiers projets immobiliers avec la BNP et ils ont considéré qu’avec 450 000 euros d’encours de prêt, nous ne pouvions pas emprunter plus.

Parcontre la Banque Populaire acceptait ce calcul différentiel et j’ai pu emprunter encore 700 000 €.

Taux d’endettement final : 66 % mais 43 % en taux d’endettement différentiel.

Ils ont calculé notre reste à vivre et ont considéré que celui-ci était suffisant.

Comment négocier avec une banque

Pour mettre toutes leurs chances de leur côté, Guillaume et Anna ont monté un dossier très complet et très précis pour leur banque.

Ils ont commencé par acheter 2 appartements et peuvent prouver à leur banque que leur investissement est rentable. Donc voila comment ils se sont pris :

  1. Ils ont présenté un bilan patrimonial complet et détaillé.
  2. Ils ont fait une présentation détaillée des biens qu’ils souhaitaient acheter en prenant soin de montrer à la banque le côté sûr du placement (localisation du bien, état du bien : rénové à neuf, taux d’occupation des investissements précédents)
  3. Ils ont demandé en tout à la banque 1.000.000 d’euros de prêt sur plusieurs opérations.
  4. Ils ont calculé leur taux d’endettement à 66 % mais le taux d’endettement différentiel à 39 %.
  5. Ils ont également calculé leur reste à vivre : salaire + 70 % des loyers – toutes les charges de prêt, soit 3 667 €.
Somme mensuelle
Salaire6 000 €
Loyer ou prêt résidence principale– 1200 €
Investissements locatifs1 000 000 €
Loyers6 667 €
70 % des loyers 4 667 €
Emprunt locatif– 5 800 €
Taux d’endettement différentiel39 %
Reste à vivre 3 667 €

Bilan de nos deux couples

Pierre et sa femme, Marie, placent leurs économies sur un compte qui rapporte 5% net par an. Au bout 20 ans, leur patrimoine sera de 405 804 €.

Guillaume et Anna, eux, se sont lancés dans l’immobilier. Ils ont pu emprunter 1 000 000 € sur 20 ans.

Au bout de 20 ans leur prêt sera remboursé et ils seront à la tête d’un patrimoine revalorisé de l’inflation de 1 486 000 €.

Soit 1 080 000 € de différence.

Un des deux couples pourra arrêter de travailler mais pas l’autre !

Le drame !

Quelques années après avoir investi dans l’immobilier, Guillaume rentre du travail et percute la voiture de Pierre. Les deux hommes sont tués sur le coup !

Pierre n’avait que 67 800 € sur son compte rapportant 5 % par an. Le prêt de sa résidence principale est remboursé par l’assurance. Malgré tout sa femme galère pour finir les mois avec leurs deux enfants. En plus de la tristesse de perdre leur père, sa femme et ses enfants doivent se serrer la ceinture chaque jour pour pouvoir finir le mois.

Anna, la femme de Guillaume, est dans une situation totalement différente !

Elle avait assuré les prêts immobilier à 50-50 avec son mari. De ce fait la moitié des prêts immobilier est remboursée et donc la mensualité du crédit est divisée par 2. En ne prenant en compte que 70 % des loyers, elle est bénéficiaire de 1770 € par mois !

Elle peut décider de travailler à mi-temps pour se consacrer à ses enfants.

Autre solution. Elle peut décider de revendre les biens immobiliers et donc touchera un chèque de l’ordre de 500 000 € vu que la moitié du prêt a été remboursé par l’assurance.

Alors certes, c’est un scénario dramatique mais en tant que parents, c’est de notre devoir d’y penser et de protéger notre conjoint et nos enfants.

L’investissement locatif associé à un prêt et une très bonne solution sur ce point.

Conclusion

S’endetter permet réellement de s’enrichir. Sans cela, votre patrimoine n’augmentera pas significativement.

Et s’endetter intelligemment apporte deux autres grands intérêts :

  1. Vous vous enrichissez indirectement grâce à l’inflation.
  2. Vous protéger votre conjoint et votre famille en cas de décès.

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