Vous pouvez télécharger mon outil Excel pour calculer votre rentabilité locative à la fin de l’article. Mais avant tout je vous explique tous les paramètres à prendre en compte.
Intérêt de l’immobilier
L’immobilier semble être une très bonne solution pour s’enrichir et devenir rentier. Encore faut-il savoir calculer la rentabilité locative.
Pas besoin d’apport !
Vous empruntez auprès de la banque et ce sont les loyers encaissés qui vont vous permettre de rembourser les mensualités du crédit.
Vous pouvez répéter l’opération de nombreuses fois et vous vous créez ainsi un patrimoine immobilier conséquent et tout ceci sans apport !
Cerise sur le gâteau, vos loyers vont augmenter et suivre l’inflation alors que votre mensualité de prêt, elle, reste constante. De ce fait, plus les années passent plus le remboursement du prêt se fait facilement.
Le rêve du rentier immobilier !
Mais le marché, pardons LES marchés de l’immobilier sont très différents, la fiscalité est complexe. Le moindre petit grain de sable peut casser cette belle machine.
Un studio dont le locataire étudiant part en février faire son stage… dommage la rentrée scolaire est en septembre. Cela va vous faire 6 mois sans loyer !
Un appartement mal rénové, un dégât des eaux, de la moisissure sur les murs, ce sont des mois de loyers non encaissés et des milliers d’euros de travaux !
Un appartement loin de chez vous, vous devez passer par un gestionnaire qui va vous prendre jusqu’à 10% des loyers !
Beaucoup de « conseillers », vous font faire miroiter des rendements bruts supérieurs à 10%. Des biens immobiliers qui s’autofinancent….
C’est beau de rêver d’être rentier immobilier mais quelle est la réalité ? Quel est le rendement net ? Combien votre bien va vous couter chaque mois ?
Le calcul de la rentabilité locative brute et surtout nette d’impôt est primordiale !
Voyons cela exemples à l’appui et à la fin de l’article vous pouvez télécharger mon fichier XLS pour faire votre propre calcul de rentabilité locative.
Rentabilité locative : Rendement brut ? rendement net ?
Tous les professionnels de l’immobilier vont vous parler de rendement brut. C’est un indicateur simple à calculer mais surtout c’est un indicateur qui idéalise votre investissement.
Prenons un exemple, un appartement dont le prix est de 66 000 € frais d’agence inclus, le loyer est de 415 € par mois, soit par an : 415 x 12 = 4 980 €.
Votre rendement brut est donc de 4 980 / 66 000 = 7,5 %.
C’est plus de 2 fois, le taux du livret A !
Vous ne pouvez pas passer à côté d’un tel investissement ! Vous payez cash ces 66 000 €, et chaque année vous pensez avoir presque 5 000 € de revenu… Mais vous avez oublié beaucoup de paramètres : frais de notaire, taxe foncière, syndic, imposition, etc. etc.
Je vous en parle en connaissance de cause car tous les chiffres sont exacts. C’est un studio de 26 m2 que j’ai acheté en 2016.
Commençons par ce que l’on appelle les frais de notaire. Pour les estimer, vous pouvez consulter le site https://www.immobilier.notaires.fr/fr/frais-de-notaire.
6 350 € de plus sur le prix d’achat.
Le prix d’achat n’est plus de 66 000 € mais de 72 350 €, notre rendement vient de passer de 7,5 % à 6,9 % !
Et ce n’est que le début !
Il faut prendre encore les frais de dossier et la garantie du prêt.
1 300 € de plus et le rendement chute à 6,8 %.
Est-ce que l’appartement sera occupé à 100 % ? Je ne le pense pas. En moyenne mes locataires quittent le logement au bout de 2 ans et j’ai une période de vacance de 1 mois tous les 24 mois. Vous allez donc encaissez 23 mois de loyer sur les 24 mois et donc, ce que l’on appelle le taux d’occupation est de 23/24 = 96 %.
Le loyer moyen annuel sera donc de 96 % x 4 980 € soit 4 781 €, le rendement continue de baisser : 6,5 %.
Vous allez payer des frais d’agence à chaque changement de locataire soit environ 220 € tous les 24 mois. Une partie des frais de syndic restent à la charge du propriétaire.
Il faut également que vous assuriez le bien de votre côté.
Vous devez payer la taxe foncière, et le coup de grâce : l’imposition sur le revenu, et la CSG-RDS au taux de 17,2 % mais vous en récupérer ensuite 6,8%.
Total des impôts : 839 € !
Le rendement net d’impôt (véritable rentabilité locative) tombe à 3,3 % ! Nous sommes loin des 7,5 % initiaux !
Le Cash-flow est un élément important de la rentabilité locative
Le deuxième indicateur très important à suivre si vous souhaitez devenir rentier immobilier est le cash-flow, en français le flux de trésorerie.
Concrètement si votre bien a un cash-flow négatif, cela veut dire que chaque année, vous devez apporter de l’argent pour le payer.
Reprenons toujours l’exemple de mon studio. Tous les ans, je devrais apporter 2165 € si je payais des impôts dessus. Les loyers ne suffisent pas à payer la totalité du prêt et des frais de l’appartement !
A ce niveau, vous devez vous demander si cela est vraiment rentable d’investir dans l’immobilier ! Votre rêve de rentier immobilier s’éloigne !
Cela demande du temps, il y a des risques. Et si le rendement net n’est que de 3 %, il faut reconnaitre que cela n’est pas cher payé !
Personnellement, je ne me suis pas contenté d’un seul studio et je vous le confirme : l’immobilier est un super placement pour s’enrichir.
Examinons les paramètres principaux pour s’assurer de cela et améliorer la rentabilité locative.
Loyer annuel hors charge – taux d’occupation
Le taux d’occupation et la solvabilité des locataires sont primordiaux afin d’avoir un loyer qui est payé.
Généralement, plus le rendement brut est élevé, plus le risque de vacances est élevé. En effet, plus votre appartement va se situer dans un centre-ville prestigieux et plus le rendement va baisser car vous achetez une sécurité : le prix de votre bien ne baissera pas, vous aurez beaucoup de demande.
Tous mes appartements (studio, F2 et F3) sont dans un état impeccable et j’ai soit des étudiants ou soit de jeunes travailleurs. A chaque mise en location, l’agence me propose plusieurs dossiers et je choisi mes locataires. De plus, j’ai à chaque fois la caution des parents.
Résultat : aucun défaut de paiement en plus de 12 ans !
J’ai toujours investi en hyper centre. En effet même si je paie plus cher mon appartement qu’un autre bien situé sur le campus étudiant ou en périphérie de la ville, j’ai un taux d’occupation très élevé et mon loyer est plus élevé.
Ne vous focalisez donc pas sur le rendement brut, anticipez bien votre taux d’occupation et réfléchissez bien à quelle catégorie de locataires vous vous adressez.
Annuité du prêt
Faut-il faire un prêt sur une durée courte ou longue ?
Si vous souhaitez avoir un patrimoine conséquent avec beaucoup de biens immobiliers, il est impératif d’avoir des cash-flows le plus proche possible de zéro. Dans mon cas, si j’avais réduit la durée du prêt voici les cash-flows que j’aurai :
| Durée du prêt | Cash-flow |
|---|---|
| 15 ans | – 3 376 € |
| 20 ans | – 2 165 € |
Multiplier tout cela par le nombre de biens et imaginez ce que vous devez sortir chaque année.
Il est donc impératif de prendre des durées de prêt longues.
Prix d’achat initial
La rentabilité d’un projet immobilier dépend principalement du prix d’achat et des travaux initiaux.
Si vous achetez trop cher, c’est mort : pas assez de rendement, mauvais cash-flow et moins-value lors de la revente du bien. C’est la clé pour devenir rentier immobilier !
Alors comment faire ?
Tout d’abord, je me suis toujours demandé pourquoi les banquiers me proposaient des projets immobiliers pour défiscaliser toujours loin de la ville où j’habite…. Alors qu’il y avait le même type de projets à 1km de chez moi.
La réponse est simple : vous êtes loin, vous ne connaissez donc pas la ville ni le quartier en devenir où vous investissez. Ce super quartier est en fait un quartier à problème. Le terrain n’était pas cher mais, vous, vous allez surpayer le bien.
Les locataires changent régulièrement. Vous payez des frais d’agence très souvent.
S’il y a un problème de construction dans le bâtiment, vous ne l’avez pas vu car vous habitez à plus de 500 km. Vous ne pouvez faire confiance qu’au promoteur.
Bref, le banquier a trouvé un « bon client » en vous pour toucher ses commissions.
Alors 2 conseils :
- Investissez près de chez vous
- Vérifier les prix de vente des biens similaires.
Et ceci est très simple car l’état rend public toutes les transactions sur le site : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/
Pour une adresse précise, vous avez le prix des dernières transactions !
Ce site est une mine d’or !
D’ailleurs, je viens de vérifier que les studios similaires au mien se vendent 85 000 €. 😊
Taxe foncière
Point important car la taxe foncière devrait augmenter de manière régulière et de manière supérieure à l’inflation durant les prochaines années. Les collectivités locales n’ont pas le choix puisque la taxe d’habitation a été supprimée.
J’ai pu constater que cette taxe foncière variait énormément en fonction de l’immeuble dans lequel est votre appartement.
En général, quand l’immeuble est ancien, la taxe foncière est plus faible qu’un immeuble récent. J’ai des studios qui ont une taxe foncière supérieure à des F2 !
Alors demandez bien une copie de la taxe foncière avant d’acheter le bien !
Syndic restant à charge
Le choix de l’immeuble où vous achetez un appartement implique le coût du syndic restant à votre charge.
Si l’immeuble est petit, il peut avoir un syndic bénévole. C’est un propriétaire qui gère le syndic. Le gros avantage c’est que c’est gratuit. L’inconvénient est que s’il part ou arrête cette fonction, cela devient compliqué.
Dans un immeuble plus grand, il y a forcément un syndic et vous avez un restant à charge qui représente un demi mois de loyer tout de même.
La dernière solution est d’acheter un immeuble complet ! Pour l’avoir fait, c’est une super solution car vous êtes propriétaire de la totalité et le rendement est très intéressant. Le budget, quant à lui, est plus important.
Impôt sur le revenu et CSG-RDS… le paramètre qui peut plomber votre calcul de rentabilité locative
Dans l’exemple de mon studio, je devrais payer 839 € d’impôt sur le revenu et de CSG-RDS.
2 mois de loyer !
A cause de cette imposition, le rendement passe de 4,4 % à 3,3 %.
Mais je paie…. 0 euro.
Alors comment cela est possible ?
Dans mon cas, j’ai fait de gros travaux dans un autre bien et je déduis le montant de ces travaux de mes revenus fonciers…. pendant 10 ans.
Une autre solution est de monter une SCI à l’IS, ou encore de louer sous le statut LMNP/LMP, loueur meublé (non) professionnel.
Il y a de nombreuses solutions pour diminuer l’impôt. Alors il ne faut pas rêver car à part le statut LMNP/LMP, l’impôt que vous ne payez pas à l’instant T, vous le paierez le jour de la revente du bien.
Le sujet de la fiscalité est complexe mais prenez la en compte avant de signer chez le notaire. La fiscalité peut vraiment ruiner un projet immobilier. Elle a un impact énorme sur la rentabilité.
En résumé
J’ai donc un bien qui me rapporte 4,4 % de rendement.
J’ai apporté 350 euros sur un investissement total de 73 650 €.
Je dois malgré tout remettre 1 327 € chaque année car le cash-flow n’est pas à l’équilibre.
Au bout de 20 ans, mon appartement sera valorisé 90 000 euros. J’aurai dû sortir 1 327 x 20 soit 26 500 €. Les travaux m’auront couté maximum 10 000 € : changement du système de chauffage et du chauffe-eau pour avoir un bon DPE, rénovation des parties communes de l’immeuble.
J’aurai donc dépensé 35 000€.
Gain net : 55 000 € sur 20 ans soit en moyenne 2 750 € par an…. Pour un seul bien.
Vous pouvez trouver cela convenable ou pas assez rentable mais voici la réalité du marché immobilier.
Modèle Excel de calcul de rentabilité locative
Afin de réaliser vos propres calculs, vous pouvez télécharger gratuitement mon modèle Excel pour calculer votre propre rentabilité locative.
J’attire votre attention que les déficits fonciers et résultats sur l’imposition ne sont pas pris en compte. L’imposition étant un sujet très complexe, je vous laisse le soin de vérifier l’impact sur votre projet en fonction de vos statuts et travaux.
La réussite d’un projet immobilier pour être rentier
L’immobilier permet de vous enrichir à crédit puisque c’est le locataire qui paie votre emprunt. C’est une très bonne solution pour devenir rentier immobilier.
Mais regardez bien tous ces points avant d’acheter. Ils conditionnent le succès de votre projet.
- Prix d’achat initial
- Taux de rotation des locataires
- Capacité d’encaisser les loyers
- Maitrise de l’imposition.
Et surtout, investissez dans l’immobilier où vous habitez pour :
- Connaitre le marché
- Être sur place pour gérer les difficultés et limiter les frais.
Pour aller plus loin, je vous conseille de lire mon autre article S’enrichir avec des dettes.