L’investissement locatif est l’un des moyens privilégiés par les particuliers pour bâtir leur patrimoine et générer des revenus. Grâce à l’effet de levier du crédit, il permet d’accélérer l’enrichissement tout en bénéficiant de dispositifs fiscaux attractifs comme le LMNP ou le déficit foncier.
Cependant, l’investissement locatif demande du temps et de l’énergie : recherche du bien, gestion des travaux, sélection des locataires…
La charge mentale peut vite devenir lourde !
Face à ces contraintes, de plus en plus d’investisseurs se tournent vers les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), qui offrent une alternative plus passive.
Mais attention : si elles permettent d’éviter la gestion quotidienne, elles ne sont pas sans risques. Ces dernières années, certaines SCPI ont vu la valeur de leurs parts chuter brutalement.
Alors, entre SCPI et investissement locatif, quel est le meilleur choix ? Lequel offre le meilleur rendement, la meilleure fiscalité, la plus grande sécurité ?
Comparons ces deux solutions point par point avant de vous dévoiler ma stratégie d’investissement personnelle.
Rendement : l’investissement locatif est-il vraiment plus rentable que les SCPI ?
On entend souvent que l’investissement locatif peut offrir des rendements de 7, 8, voire 10 % et plus.
Tandis que les SCPI affichent généralement un rendement compris entre 4,5 % et 6 %.
Le match est-il déjà plié en faveur de l’immobilier physique ? Pas si vite !
Comparer ces chiffres revient à comparer des choux et des carottes : ce ne sont tout simplement pas les mêmes types de rendement.
- Dans l’immobilier locatif, on parle de rendement brut, c’est-à-dire avant déduction des charges (taxe foncière, syndic, travaux, vacance locative, etc.).
- Dans les SCPI, le rendement annoncé est net de charges (hors impôts).
Prenons un exemple concret : l’un de mes studios affiche un rendement brut de 7,5 %. Mais une fois toutes les charges déduites, son rendement net avant impôt tombe à 4,4 %.
Si je voulais obtenir 6 % net comme avec certaines SCPI, il faudrait que mon rendement brut atteigne 9,4 %. Trouver un bien immobilier aussi rentable n’est pas impossible, mais cela demande beaucoup de temps et d’expertise.
En résumé, les SCPI permettent d’obtenir plus facilement un meilleur rendement.
Avantage SCPI !
📊 Score : SCPI 1 – 0 Investissement locatif
Pour calculer les rendements bruts, nets, et cash-flow…. Qui sont des indicateurs PRIMORDIAUX en investissement locatif, je vous renvoie vers cet article. Vous y trouverez un calculateur Excel pour faire vous-même vos calculs de manière très simple.
Fiscalité : égalité ou avantage caché ?
Sur le papier, les SCPI et l’investissement locatif sont logés à la même enseigne : les revenus issus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, tout comme les loyers perçus dans l’immobilier locatif.
Match nul ? Pas si simple…
Nous sommes en France, et qui dit fiscalité dit niches fiscales !
Dans l’immobilier locatif, plusieurs dispositifs permettent d’optimiser son imposition :
- Le déficit foncier : il permet de déduire certaines charges et travaux de ses revenus imposables. Attention, il ne supprime pas l’impôt, il ne fait que le reporter dans le temps.
- Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : un vraie niche fiscale qui permet non seulement d’amortir les biens et de réduire fortement son imposition, mais aussi de bénéficier d’un régime fiscal favorable à la revente.
- Loi Malraux, Loi Denormandie, Monuments Historiques, etc…
Dans les SCPI, des dispositifs existent aussi, mais ils sont moins accessibles et nécessitent souvent des montages plus complexes, notamment via l’achat de parts au sein d’une société.
Peu d’investisseurs particuliers en profitent réellement. Pourtant ces montages ne sont pas si compliqués que cela et permettent facilement d’avoir un cash-flow positif et de limiter son imposition.
Match nul !
📊 Score : SCPI 2 – 1 Investissement locatif
Accessibilité
Facilité d’achat
Acquérir un bien immobilier demande du temps et des efforts : il faut visiter plusieurs logements, analyser le marché, évaluer la demande locative et négocier le prix. Le processus peut durer plusieurs mois avant de trouver la perle rare.
À l’inverse, acheter des parts de SCPI est bien plus simple. Tout se fait en ligne ou via un courtier : après une rapide étude des différentes SCPI disponibles, il suffit de signer quelques documents pour finaliser l’investissement.
Victoire : SCPI
📊 Score : SCPI 3 – 1 Investissement locatif
Montant de l’investissement
Investir dans un studio vous coutera à minimum 40 000 € dans une petite ville et 65 000 € dans une ville moyenne.
Les SCPI, en revanche, permettent d’investir avec seulement quelques centaines d’euros. Cette accessibilité peut sembler un atout, mais investir de si petites sommes dans l’immobilier n’est pas forcément pertinent.
En effet, pour des montants faibles, mieux vaut se tourner vers la bourse, qui offre un rendement moyen de 8 à 10 % sur le long terme.
L’immobilier (qu’il soit physique ou via les SCPI) devient réellement intéressant grâce à l’effet de levier du crédit immobilier. Or, il est peu pertinent d’emprunter pour quelques centaines d’euros en SCPI.
En revanche, pour un budget de 100 000 € et plus, vous pouvez acheter un ou plusieurs appartements, ou bien diversifier votre portefeuille avec plusieurs SCPI.
Avec ce montant de 100 000 € d’un côté vous pouvez acheter 4 SCPI différentes qui investissement des biens différents (bureaux, commerces, entrepôts logistiques, etc.) et dans des pays différents.
Si vous investissez ce même montant dans de l’immobilier locatif, vous serez moins diversifié : 1 ou 2 biens probablement dans la même ville.
Le prix faible d’une part de SCPI permet rapidement de diversifier, plus qu’avec l’immobilier physique
Victoire : SCPI
📊 Score : SCPI 4 – 1 Investissement locatif.
On dirait le PSG qui joue contre une équipe de nationale !
En coupe de France, il y a toujours des surprises….
Plus-value à la revente : le problème des SCPI
Vous avez de fortes chances de perdre de l’argent à la revente de votre SCPI !
2 exemples pour illustrer cela.
Une des meilleurs SCPI du marché : Corum Origin
Prenons l’exemple de Corum Origin, l’une des SCPI les plus performantes du marché.
En 2012, une part valait 1 000 € et en 2024, elle est passée à 1 135 €, soit une hausse annuelle d’environ 1,06 %.
Cependant, la valeur de retrait (montant réellement récupérable en cas de vente) est de 999,2 €, en raison des frais de souscription de 11,96 %.
Résultat : après 12 ans, un investisseur aurait perdu de l’argent à la revente !
- 1er point à retenir : En 12 ans, vous auriez perdu de l’argent à la revente. Preuve que les SCPI sont un placement de très long terme.
- 2ème point à retenir : l’augmentation de la part de 1,06% par an ne couvre pas l’inflation.
Une des pires SCPI : Primopierre
Pire encore !
Certaines SCPI comme Primopierre ont vu leur prix chuter ces dernières années.
Malgré son ancienneté et sa taille conséquente (2,4 milliards d’euros de capitalisation, 34 986 associés), son prix de part et son rendement ont plongé.
Le prix de la part est passé de 208 € à 115€ en 3 ans !
Et le dividende a également suivi la même tendance en étant divisé par 2 en 6 ans !
Alors pourquoi ce paquebot des SCPI a suivi le chemin du Titanic ?
Tout d’abord Primopierre est une SCPI de bureau concentré à 85% sur Paris. La diversification est donc très faible !
Deuxième point : à fin 2023, les 10 premiers locataires représentaient 38,7% des loyers. Là aussi la prise de risque est énorme.
Donc, vous prenez en compte les paramètres suivants :
- l’augmentation du télétravail
- certains biens immobiliers possédés par la SCPI étaient vieillissants et nécessitent des travaux conséquents
Et vous comprenez pourquoi à la fois les loyers ont baissés et que le prix de la part a chuté.
Tout comme le choix d’un bien locatif, le choix d’une SCPI doit être étudié de près pour éviter à un tel désastre !
Quant est-il avec un investissement locatif ?
En immobilier physique, la plus-value dépend principalement de l’achat initial.
Un bien bien négocié, situé dans un secteur dynamique, offre de bonnes perspectives de valorisation.
Certes, certains dispositifs de défiscalisation ont généré des pertes à la revente. Comme certains Pinel. Notamment ceux réalisés dans des zones mal situées ou avec une demande locative insuffisante. Ces investissements ont entraîné des pertes à la revente en raison d’une faible valorisation du bien.
La clé du succès repose sur une bonne stratégie d’achat, en privilégiant les biens sous-évalués et bien situés.
Dans l’immobilier locatif, en général, vous pourrez obtenir une plus-value à la revente.
Victoire : Investissement locatif
📊 Score : SCPI 4 – 2 Investissement locatif.
Facilité de gestion
Investir en SCPI offre une tranquillité d’esprit : une fois vos parts achetées, vous n’avez plus rien à gérer!
Pas de recherche de locataires, pas de travaux, pas de gestion administrative. Chaque mois ou trimestre, les dividendes sont versés automatiquement sur votre compte bancaire, sans aucune intervention de votre part.
À l’inverse, l’investissement locatif demande une implication plus importante.
Même avec une gestion déléguée à une agence, il faut rester attentif aux éventuelles vacances locatives, aux travaux d’entretien, aux impayés ou encore aux évolutions réglementaires (DPE, encadrement des loyers, etc.).
Si vous gérez vous-même vos biens, la charge mentale est encore plus conséquente, entre les recherches de locataires, les réparations et la gestion des litiges éventuels.
Bien sûr, de bons artisans et une bonne anticipation permettent de limiter ces contraintes, mais l’investissement immobilier physique reste bien plus chronophage que la pierre-papier.
Victoire : SCPI
📊 Score : SCPI 5 – 2 Investissement locatif.
Liquidité et facilité de revente
L’un des grands atouts de l’investissement locatif est la possibilité de revendre relativement facilement un bien, à condition d’avoir bien sélectionné son emplacement dès l’achat.
Un bien situé en hypercentre ou dans une zone en forte demande locative trouvera rapidement un acquéreur, assurant ainsi une certaine liquidité.
C’est en tout cas ma stratégie personnelle. J’investi uniquement dans des biens en hypercentre. Certes je perds un peu en rentabilité mais je n’ai aucun souci que ce soit pour trouver des locataires et même pour revendre mes biens.
En revanche, la revente de parts de SCPI peut s’avérer bien plus compliquée.
Contrairement à l’immobilier physique, où la demande est souvent forte pour des biens bien situés, une SCPI dont le rendement baisse ou dont la gestion est remise en question peut voir ses parts devenir difficiles à vendre.
L’exemple de Primopierre illustre parfaitement ce problème : avec plus de 1,7 million de parts en attente de revente et seulement 1 142 parts achetées sur un trimestre, il faudrait 1499 ans pour écouler toutes les parts en vente à ce rythme !
Ce manque de liquidité est un élément clé à prendre en compte avant d’investir en SCPI : en période de crise ou de baisse des rendements, il peut être très difficile de récupérer son capital.
Victoire : Investissement locatif
📊 Score : SCPI 5 – 3 Investissement locatif.
Diversification
L’un des grands avantages des SCPI est leur capacité à offrir une diversification immédiate.
En investissant dans des SCPI, vous avez accès à des actifs immobiliers variés, tant en termes de types de biens (bureaux, entrepôts, commerces) que de zones géographiques.
Certaines SCPI investissent même à l’international, vous permettant de diversifier votre portefeuille au-delà des frontières françaises.
Cette diversification est particulièrement intéressante pour ceux qui souhaitent se protéger contre la volatilité du marché immobilier local ou national.
En revanche, l’immobilier locatif classique limite cette diversification. Pour diversifier votre patrimoine immobilier, il vous faut acheter plusieurs biens dans différentes régions ou différents types d’immobilier, ce qui représente un investissement beaucoup plus important.
De plus, chaque bien nécessitant une gestion individuelle, cela peut rapidement devenir complexe et chronophage.
Victoire : SCPI
📊 Score : SCPI 6 – 3 Investissement locatif.
Protection contre l’inflation
Nous avons vu que le prix des parts de SCPI ne suivait pas forcément l’inflation. Ce n’est pas forcément un problème car c’est un investissement qui a pour but de vous verser des dividendes. La question est donc de savoir si les dividendes suivent l’inflation.
Pour cela, comparons 2 SCPI dont les résultats sont bons : Corum Origin et Hexa, à l’inflation et l’IRL (Indice de Revalorisation des loyers).
Premier constat : l’IRL suit fortement l’inflation.
A part ces 2 dernières années où l’IRL a été plafonnée à 3,5% par le gouvernement pour préserver le pouvoir d’achat.
Les dividendes des SCPI suivent plus difficilement l’inflation. Le dividende de la SCPI Hexa augmente moins que l’inflation sur une période supérieure à 5 ans.
Corum Origin a distribué des dividendes exceptionnels en 2018 et 2021 et 2022 suite à la vente d’immeuble avec plus-value. Sans ce dividende exceptionnel, là aussi les performances de la SCPI sont en dessous de l’inflation.
Victoire : Investissement locatif
📊 Score : SCPI 6 – 4 Investissement locatif.
Risque
Nous avons vu qu’une SCPI peut être difficilement revendable à la suite d’une forte baisse de son dividende.
La problématique de choisir une SCPI est de savoir si dans 10, 15, 20 ans, elle sera toujours gérée de manière performante. Son équipe de gestionnaire changera forcément. Les immeubles achetés vieilliront et il faudra soit les rénover soit les vendre en amont.
Des bons gestionnaires permettent d’anticiper et de faire tourner le parc immobilier.
L’investissement locatif est également risqué. Choix des locataires, travaux, dégradations. Ce n’est pas simple non plus.
Il faut garder en tête que des placements avec des rendements intéressants sont forcément plus risqué qu’un simple livret A. Mais en connaissant le risque et en le minimisant, ces placements sont très rentables à long terme.
Les risques sur les SCPI et l’immobilier locatif peuvent être considéré comme comparables.
Match nul
📊 Score : SCPI 7 – 5 Investissement locatif.
Conclusion : SCPI ou investissement locatif ?
Le match est serré.
| SCPI | Investissement locatif | |
|---|---|---|
| Rendement | 1 | 0 |
| Fiscalité | 1 | 1 |
| Facilité d’achat | 1 | 0 |
| Montant de l’investissement | 1 | 0 |
| Plus-value à la revente | 0 | 1 |
| Facilité de gestion | 1 | 0 |
| Liquidité | 0 | 1 |
| Diversification | 1 | 0 |
| Protection contre l’inflation | 0 | 1 |
| Risque | 1 | 1 |
| TOTAL | 7 | 5 |
Alors que faire ? SCPI ou investissement locatif ?
Les SCPI ont l’avantage d’être un placement quasiment passif. Vous n’avez pas la charge psychologique de l’investissement locatif. Mais il y a des risques si l’équipe de gestionnaires change et est moins performante.
L’investissement locatif permet de mieux se protéger de l’inflation et permet une plus-value en cas de revente mais cela demande plus d’investissement personnel.
Choisir entre les 2 est un choix personnel en fonction de l’implication que vous souhaitez mettre.
J’ai débuté par l’investissement locatif mais en ayant constaté que le rendement net pouvait être inférieur aux SCPI, et la gestion était contraignante, j’investi de plus en plus en SCPI.
Je vends certains de mes biens immobiliers pour acheter des SCPI.
Mais malgré tout je conserve de l’immobilier locatif, pour le rendement mais aussi pour le plaisir.
Mon objectif est d’avoir autant de SCPI que d’immobilier locatif sur le long terme afin de me diversifier et limiter les risques.