Investir en colocation est l’une des stratégies préférées des investisseurs qui recherchent une forte rentabilité tout en minimisant les risques.
Louer un bien à plusieurs locataires permet non seulement de booster les loyers perçus, mais aussi de réduire la vacance locative et les impayés .
Mais investir en colocation ne s’improvise pas ! Entre le choix du bien, la fiscalité, la gestion des locataires et l’optimisation des espaces, chaque détail compte. Un mauvais choix peut transformer votre projet en casse-tête administratif et financier .
Dans cet article, nous allons voir les 10 points essentiels pour faire de votre investissement en colocation un succès rentable et pérenne.
Avant de passer à la suite, juste un rapide mot sur l’auteure. Je suis Audrey PERRIN, experte en colocation et en colocation haut rendement. Auteure du site Les revenus autrement.
J’aide les (apprenti(e)s) investisseur(s) a obtenir un maximum de cash flow avec leur bien(s) immobilier(s). Afin de pouvoir vivre leur vie de rêve.
1. Pourquoi investir en colocation ? Les avantages clés
Si de plus en plus d’investisseurs se tournent vers la colocation, ce n’est pas un hasard. Ce type de location présente plusieurs avantages majeurs :
✅ Une rentabilité supérieure aux emplacements classiques
L’un des premiers intérêts de la colocation est qu’elle permet de maximiser les loyers. En effet, louer un logement en plusieurs chambres séparées rapporte souvent 30 à 50 % de plus qu’une location à un seul locataire ou à une famille.
Prenons un exemple concret :
- Un T4 classique loué à une famille pourrait générer 1 200 € par mois.
- Le même bien, loué en colocation 3 chambres , pourrait rapporter 1 800 € à 2 100 € (600 à 700 € par chambre).
✅ Moins de risques d’impayés
Avec plusieurs locataires dans un même logement, le risque financier est réparti. Si l’un d’eux quitte les lieux ou rencontre des difficultés, les autres continuent à payer leur part du loyer, ce qui limite le manque à gagner.
✅ Une demande locative forte et constante
La colocation attire de nombreux profils :
- Étudiants qui recherchent une alternative économique aux studios.
- Jeunes actifs qui veulent un logement meublé et flexible.
- Travailleurs en mobilité (consultants, intérimaires…).
Dans les grandes villes étudiantes et les métropoles dynamiques, la demande dépasse souvent l’offre .
2. Où investir en colocation ? Bien choisir la ville et le quartier
Un bon investissement immobilier commence toujours par un bon emplacement . Voici les critères à prendre en compte pour maximiser l’attractivité et la rentabilité de votre colocation.
🚀 Les meilleures villes pour la colocation (ATTENTION toutefois voir le point 11 BONUS)
Les grandes villes étudiantes et dynamiques sont les plus adaptées à ce type d’investissement. Voici quelques exemples de villes où la colocation fonctionne très bien :
- Paris : Forte demande mais prix élevé. Rentabilité souvent plus faible.
- Lyon : Ville étudiante avec un marché locatif tendu.
- Toulouse : Très attractive pour les étudiants et jeunes actifs.
- Bordeaux : Dynamique avec une forte croissance démographique.
- Nantes, Lille, Rennes : Villes abordables avec un bon potentiel de rentabilité.
📍 Comment choisir le bon quartier ?
Un bon quartier de colocation doit réunir trois critères essentiels :
- Proximité des transports en commun (métro, tram, bus).
- Présence d’universités, d’écoles ou de zones d’emploi .
- Cadre de vie agréable et sécurisé (commerces, restaurants, espaces verts).
Si votre bien est mal situé, même la meilleure des colocations risque de rester vide .
3. Quel type de bien acheter pour investir dans une colocation louable ?
Tous les logements ne sont pas adaptés à la colocation. Voici quelques critères essentiels à prendre en compte avant d’acheter.
🏠 Appartement ou maison ?
- Un appartement en centre-ville est idéal pour des colocataires étudiants ou jeunes actifs.
- Une maison en périphérie peut être louable si elle est bien desservie par les transports et permet d’accueillir plus de colocataires.
📏 Quelle surface privilégier ?
- T3 (2 chambres) : Minimum 55-60 m².
- T4 (3 chambres) : Minimum 70 m².
- T5 (4 chambres et plus) : À partir de 90 m².
Plus le bien est grand, plus la rentabilité potentielle est élevée.
Attention toutefois aux charges diverses (copropriété, travaux à venir etc…) à anticiper AVANT d’acheter
4. Optimiser l’aménagement et la décoration
Une colocation bien pensée et bien décorée se louera plus vite et plus cher .
🛋️ Les indispensables pour une colocation réussie
- Une (grande) pièce de vie commune (salon + cuisine ouverte par exemple). A adapter dans la ville dans laquelle on investit… A Paris, le prix du m² étant très cher. Il n’y aura pas vraiment d’intérêt à « sacrifier » une pièce pour en faire un salon. Elle doit avoir une utilité. Sinon l’investissement pourrait ne pas être rentable. Contrairement à ce que certaines personnes peuvent penser, un salon n’est pas obligatoire. Toutefois s’il n’y en avait pas, cela devrait se compenser avec la surface des chambres. En fonction de l’aménagement de celles-ci. Une surface de 12, 14 ou 16 m² pourrait tout à fait convenir.
- Des chambres bien aménagées (matelas confortable, en fonction de la taille des chambres, des lits doubles ou de 120 peuvent convenir, ainsi que bureau, rangement(s)).
- Une connexion Internet rapide (fibre optique recommandée).
🎨 La déco : un atout pour attirer les locataires
Les colocataires recherchent un lieu de vie chaleureux et moderne. Optez pour une décoration moderne et épurée , avec quelques touches de couleur et des équipements récents. Attention à ne pas mettre trop de petits objets fragiles et délicats qui pourraient être rapidement cassés. Certains colocataires sont assez peu délicat. Donc je vous recommande de jouer sur la décoration murale par exemple et sur de belles couleurs au mur. Avec par exemple des murs blancs et un mur de couleur plus vive. Avec la décoration assortie.
5. Calculer la rentabilité avant d’investir en colocation
L’un des aspects les plus importants avant d’investir en colocation est la rentabilité immédiate, et sur le long terme. Car quand on investit dans l’immobilier, il faut réfléchir à long terme (entre 20 à 30 ans pour ma part), même s’il y a eu un recours à un financement bancaire, afin de maximiser l’effet de levier.
Il faut savoir qu’un bien immobilier « vit ». Cela signifie qu’il y aura des travaux de copropriété, de rafraichissement tous les 3 a 5 ans par exemple. Et certaines dépenses que l’on ne peut prévoir comme par exemple, une augmentation de taxe foncière….
Personnellement sur le cash flow que je génère, je me « ponctionne » entre 10 à 20 % des loyers entrants pour établir un fond de roulement. Et cela sur chaque loyer que je perçois.
💰 Comment calculer la rentabilité brute ?
La rentabilité brute est un premier indicateur pour évaluation si un bien est rentable en colocation.
Formule :
Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d’achat) x 100
Exemple :
- Prix d’achat : 250 000 €
- Loyer total perçu (4 chambres à 500 € chacune) : 2 000 € / mois
- Loyer annuel : 24 000 €
- Rentabilité brute : (24 000 / 250 000) x 100 = 9,6 %
Une bonne colocation doit viser une rentabilité brute d’au moins 7 % , idéalement entre 8 et 12 % .
Personnellement j’obtiens des rentabilités plus importantes. Toutefois, je pense que ce ratio doit être une base de départ à viser.
📉 Rentabilité nette : le chiffre qui compte vraiment
La rentabilité brute ne prend pas en compte les charges et impôts . Pour une vision plus précise, il faut calculer la rentabilité nette :
Formule :
Rentabilité nette = (Loyer annuel – Charges – Impôts) / Prix d’achat x 100
Les frais incluent :
✅ Charges de copropriété
✅ Taxe foncière
✅ Assurances (PNO, loyers impayés, etc.)
✅ Frais de gestion si vous passez par une agence
Si, après ces calculs, vous obtenez une rentabilité nette supérieure à 5-6 % , votre projet est bien positionné.
Pour calculer, précisément vos rentabilités brutes, nettes et votre cash-flow, vous pouvez télécharger mon calculateur Excel ICI.
6. Sélectionnez les bons locataires pour éviter les problèmes
Une bonne colocation repose sur une bonne entente entre colocataires. Mal choisir ses locataires peut vite transformer votre investissement en cauchemar : impayés, conflits, dégradations…
🧐 Les critères essentiels pour sélectionner ses colocataires
- Stabilité financière : Revenus équivalents à 3 fois le loyer , garant solide (parents, GarantMe…).
- Compatibilité des profils : Mélanger étudiants et jeunes actifs peut créer des tensions (rythmes de vie différents). Tout doit être entendu dès le départ (entre eux).
- Respect des règles de vie : Organisation, responsabilité de telle(s) tache(s), qui fait quoi… Personnellement j’ai affiché un planning par jour (et par mois) de tâches et ensuite à eux de s’organiser pour y apposer leur nom.
📄 Quel type de bail choisir ?
Il existe deux types de baux pour une colocation :
- Bail unique avec clause de solidarité : Tous les colocataires signent le même bail et sont solidaires des loyers. Avantage : moins de risques pour le propriétaire. Mais pas évident à faire appliquer. Ce qui est entendable.
- Baux individuels : Chaque colocataire à son propre bail et son propre loyer. Avantage : plus de flexibilité, mais plus de gestion administrative.
Le choix de votre stratégie et du niveau de sécurité recherché. Et cela dépendra aussi du règlement de copropriété. Attention soyez vigilant. Afin de l’étudier AVANT votre positionnement sur l’achat du bien.
7. Gérer efficacement un investissement en colocation
Gérer une demande de colocation plus d’organisation qu’une location classique. Voici quelques solutions pour optimiser la gestion :
📊 Gérer en direct ou passer par une agence ?
- Gérer soi-même : Plus « rapidement » louable mais demande du temps (recherche de locataires, entretien…).
- Passer par une agence spécialisée : Moins de stress, mais coûte 8 à 10 % des loyers perçus .
🛠️ Anticiper l’entretien et les réparations
Les colocations sont souvent plus sollicitées qu’une location classique. Prévoyez un budget pour les réparations et privilégiez des équipements robustes pour limiter les frais récurrents.
8. Optimiser sa fiscalité pour maximiser ses profits
L’un des plus gros avantages ‘d’investir en colocation, c’est que cela permet d’optimiser sa fiscalité grâce au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
📜 Régime micro-BIC ou réel ?
En louant en meublé , vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux :
- Micro-BIC : Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers → Simple mais moins optimisé .
- Régime réel : Déduction des charges réelles, amortissement du bien → Idéal pour minimiser l’imposition .
🏦 Faut-il acheter en nom propre ou en SCI ?
- En nom propre (LMNP) : Fiscalité plus avantageuse pour les revenus locatifs.
- En SCI (IS) : Peut être intéressant pour gérer un gros patrimoine et optimiser la transmission.
L’important est de bien rechercher avant de choisir sa structure fiscale.
9. Anticiper les risques et imprévus
L’investissement immobilier comporte toujours des risques , mais ils peuvent être réduits avec une bonne anticipation.
🚨 Quels sont les principaux risques d’investir en colocation ?
- Vacance locative : Moins de risques qu’une location classique, mais possible entre deux colocataires. Personnellement j’ai fait en sorte que mes colocations soient hybrides. Et que chaque chambre puisse également se louer en location de courte durée (type Airbnb). Oui vous avez bien lu. Cela me permet de « combler » les trous et d’augmenter mon chiffre d’affaire mensuel entre 2 colocataires.
- Impayés : À éviter avec un bon dossier locataire et une GLI (Garantie Loyers Impayés) .
- Dégradations : Risque présent car avec plusieurs locataires, il y a plus de turn over → Privilégier un mobilier et des équipements solides.
🔧 Comment se protéger ?
✅ Exiger une caution solide (garant physique ou GarantMe).
✅ Prévoir un matelas de sécurité pour les imprévus.
✅ Souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) .
10. Se former et passer à l’action
Réussir en colocation ne s’improvise pas. Beaucoup d’investisseurs font des erreurs par manque de préparation .
📚Pourquoi se former avant d’investir ?
- Éviter les erreurs coûteuses (mauvais achat, mauvaise fiscalité, mauvaise gestion…).
- Apprendre à optimiser son rendement .
- Comprendre les aspects juridiques et fiscaux .
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Conclusion : La colocation, une stratégie puissante pour investir intelligemment
Investir en colocation est une opportunité incroyable pour générer des revenus locatifs élevés et se constituer un patrimoine rentable .
Mais pour maximiser vos chances de réussite, il est essentiel de :
✅ Choisir une ville et un quartier avec une forte demande .
✅ Sélectionnez un bien adapté avec une bonne répartition des espaces .
✅ Optimiser la fiscalité et la rentabilité .
✅ Bien choisir ses locataires et gérer efficacement son bien.
Avec une bonne stratégie et une gestion rigoureuse, investir en colocation peut vous permettre d’atteindre rapidement du cash flow, voire une liberté géographique et financière. Si c’est ce que vous souhaitez.
Alors, prêt à vous lancer ?
Vous trouverez également en bonus, un 11ᵉ points détaillé sur le plafonnement des loyers et les dispositions sur charges , deux éléments essentiels à prendre en compte pour optimiser son investissement en colocation.
11. (Bonus) Plafonnement des loyers et provisions sur charges : ce que tout investisseur doit savoir
Lorsque vous investissez en colocation, il ne suffit pas de fixer un loyer librement pour maximiser votre rentabilité. Deux aspects peuvent impacter vos revenus locatifs :
- Le plafonnement des loyers dans certaines villes.
- Les dispositions sur charges , qui doivent être bien estimées pour éviter toute mauvaise surprise.
Voyons ces deux points en détail.
📌 Le Plafonnement des Loyers : Une Réalité à Prendre en Compte
Dans certaines villes, notamment les grandes métropoles où la demande locative est élevée, des dispositifs de plafonnement des loyers ont été mis en place .
1️ Quelles sont les villes concernées ?
Actuellement, plusieurs villes appliquent un encadrement des loyers :
✅ Paris et 18 villes de sa métropole (ex : Saint-Denis, Boulogne-Billancourt)
✅ Lille, Hellemmes et Lomme
✅ Lyon et Villeurbanne
✅ Montpellier
✅ Bordeaux
✅ Plaine Commune (93) : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, etc.
D’autres villes pourraient rejoindre cette liste dans les prochaines années.
2️Comment fonctionne le plafonnement des loyers ?
Dans ces zones, un loyer de référence est fixé par la préfecture en fonction du quartier, du type de logement et de son année de construction.
👉 Vous ne pouvez pas dépasser ce loyer de référence majoré , sauf en cas de caractéristiques exceptionnelles du bien (terrasse, vue dégagée, services particuliers…).
💡 Bon à savoir : Les emplacements meublés (donc la colocation) permettent souvent d’appliquer un complément de loyer si le logement présente des prestations supérieures à la moyenne (ex : rénovation haut de gamme, mobilier de qualité, services inclus comme le ménage…) .
3️Comment éviter une réduction de rentabilité par l’encadrement des loyers ?
Si vous investissez dans une ville avec plafonnement , voici quelques solutions pour optimiser votre rentabilité malgré les contraintes :
✅ Miser sur la qualité : Un bien bien rénové et bien équipé justifie plus facilement un complément de loyer .
✅ Privilégier les colocations spacieuses : Plus il y a de chambres, plus le rendement reste intéressant même avec un loyer plafonné.
✅ Acheter hors zone tendue : Certaines villes proches des métropoles offrent encore une forte demande sans encadrement des loyers (ex : Villefranche-sur-Saône au lieu de Lyon, Roubaix au lieu de Lille).
📌 Les Provisions sur Charges : Un Élément Clé Pour un Investissement Rentable
Lorsque vous louez en colocation, il est courant d’opter pour un loyer avec provisions de charges comprenant . Mais attention : une mauvaise évaluation des charges peut impacter votre rentabilité . Provision signifie qu’elles pourront être récupérées.
Quelles charges devez-vous prévoir ?
Voici les principales charges à intégrer dans vos calculs :
- Charges de copropriété (entretien des parties communes, ascenseur, gardien…)
- Consommations individuelles (eau, électricité, chauffage, internet)
- Taxe d’ordures ménagères
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Entretien des équipements (chaudière, électroménager, mobilier…)
💡 Astuce : Si vous louez en baux individuels , les colocataires peuvent ouvrir leurs propres compteurs pour l’électricité et Internet. Vous réduisez ainsi **vos frais de gestion