Le calcul de la rentabilité locative peut être complexe !
De la rentabilité brute à la rentabilité nette, il y a un gouffre !
Et beaucoup de débutants se font avoir par les professionnels qui parlent en rendement brut !
Frais de notaire, taux d’occupation, syndic, travaux, assurances, taxe foncière, imposition sont à prendre en compte.
Le Cash-flow est un autre point très important à prendre en compte.
Cela peut vous paraitre compliqué !
Je vous propose donc mon fichier Excel – Calcul rentabilité locative qui va vous permettre de :
- Calculer les rentabilités locatives brutes et nettes de votre investissement immobilier
- Déterminer votre cash-flow
Voici le résultat que vous obtiendrez rapidement :
Le fichier Excel est téléchargeable en fin d’article.
Voici les explications détaillées pour vous permettre de comprendre ce fichier.
Différence entre rentabilité brute et nette
Rentabilité brute
La rentabilité brute est tout simplement égale à vos loyers annuels divisés par le prix du bien.
Prenons par exemple un studio de 26m2 que j’ai acheté en 2016.
Prix d’achat : 66 000 €, frais d’agence inclus.
Loyer mensuel : 415 €, hors charges, soit donc 415 x 12 = 4 980 € par an
Mon rendement brut est donc de 4 980 / 66 000 = 7,5%
Sauf que la rentabilité nette est bien inférieure à ce chiffre !
Dans mon cas : 3,3%, après avoir considérer les impôts sur le revenu et la CSG-RDS !
Rentabilité nette
Qu’est-ce qui différencie la rentabilité brute de la rentabilité nette ?
Différents éléments vont diminuer vos revenus locatifs :
- Les frais de notaire
- Les frais de dossiers et garantie pour le prêt de la banque
- Le taux d’occupation du bien
- Les frais de syndic restant à votre charge
- Les frais d’agence pour trouver un nouveau locataire
- Les travaux à réaliser
- L’assurance du bien
- La taxe foncière
- L’imposition
Frais de notaire
Ce que l’on appelle communément frais de notaire sont en fait principalement des impôts prélevés par les collectivités locales.
En effet, sur la somme totale, environ 20% sont les émoluments du notaire. Et 80% sont des impôts locaux.
Pour les estimer, vous pouvez consulter le site https://www.immobilier.notaires.fr/fr/frais-de-notaire.
En ce qui me concerne, j’avais payé 6 350 €.
Le prix d’achat n’est plus de 66 000 € mais de 72 350 €, et ma rentabilité locative vient de passer de 7,5 % à 6,9 % !
Frais de dossiers et garantie
La banque va vous prélevez des frais de dossier sur votre emprunt.
Et également, en fonction de la garantie que vous prendrez sur votre prêt, d’autres frais vont s’appliquer.
Les différentes garanties possibles sont :
- Hypothèque
- Privilège de prêteur de deniers (PPD)
- Caution
La garantie la moins chère étant la caution
Taux d’occupation
Le taux d’occupation a un énorme impact sur la rentabilité locative.
Vous pouvez facilement calculer son impact avec mon fichier Excel – calcul rentabilité locative.
En prenant toujours en exemple mon studio :
| Taux d’occupation | Rentabilité nette |
|---|---|
| 100 % | 3,6 % |
| 95 % Soit 0,6 mois non occupés | 3,2 % |
| 90 % Soit 1,2 mois non occupés | 2,9 % |
| 85 % Soit 1,8 mois non occupés | 2,6 % |
| 80 % Soit 2,4 mois non occupés | 2,2 % |
C’est pour cela que je préfère choisir des biens toujours sur un très bon emplacement !
Je choisis toujours des biens en hypercentre plutôt que sur un campus universitaire.
Je paie certes le bien plus cher mais je n’ai pas de changement de locataires chaque année.
Il faut garder en tête que si votre locataire étudiant part en juin, vous ne louerez qu’à partir de début septembre. Soit 2 mois de perdus ! Et l’impact sur la rentabilité locative est énorme !
Syndic
Le choix de l’immeuble où vous achetez un appartement implique le coût du syndic restant à votre charge.
Si l’immeuble est petit, il peut avoir un syndic bénévole. C’est un propriétaire qui gère le syndic. Le gros avantage c’est que c’est gratuit. L’inconvénient est que s’il part ou arrête cette fonction, cela devient compliqué.
Dans un immeuble plus grand, il y a forcément un syndic et vous avez un restant à charge qui représente un demi mois de loyer tout de même.
Frais d’agence
Premier point : ne déléguez pas la gestion de votre bien à une agence immobilière. Les frais sont beaucoup trop importants (entre 7 et 10% du loyer), et cela plomberait votre rentabilité.
Pour trouver des locataires, soit vous le faites vous même soit vous passez par une agence. C’est ce que je fais.
L’agence trouve les locataires, me présente des dossiers. C’est un gros gain de temps et de tranquillité.
Mes locataires restent environ 2-3 ans dans un bien.
Plus le bien est petit, plus les locataires vont déménager régulièrement.
Travaux
Une fois sorti des travaux de rénovation, le poste travaux est relativement faible.
Malgré tout, un simple chauffe-eau à changer c’est 500 €.
De même un ravalement de façade c’est plusieurs milliers d’euros !
Alors quand vous achetez un bien, je vous conseille d’estimer les travaux que vous aurez sur les 10 prochaines années
Assurance
Le poste assurance est d’environ 100 € par bien immobilier. Ce n’est pas le poste le plus important.
Taxe foncière
Point important car la taxe foncière devrait augmenter de manière régulière et de manière supérieure à l’inflation durant les prochaines années. Les collectivités locales n’ont pas le choix puisque la taxe d’habitation a été supprimée.
J’ai pu constater que cette taxe foncière variait énormément en fonction de l’immeuble dans lequel est votre appartement.
En général, quand l’immeuble est ancien, la taxe foncière est plus faible qu’un immeuble récent. J’ai des studios qui ont une taxe foncière supérieure à des F2 !
Alors demandez bien une copie de la taxe foncière avant d’acheter le bien !
Imposition – énorme impact sur la rentabilité locative
Le poste qui peut plomber votre rentabilité locative.
Les revenus fonciers sont assujettis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’à la CSG-RDS.
Le choix de votre bien ainsi que l’enveloppe fiscale que vous allez choisir à un impact direct sur votre rendement locatif.
Vous pouvez acheter en direct, faire des travaux et avoir un déficit foncier, choisir de faire du meublé, ou encore acheter au travers un SCI à l’IS.
Le Cash-flow est un élément important de la rentabilité locative
Le deuxième indicateur très important à suivre si vous souhaitez devenir rentier immobilier est le cash-flow, en français le flux de trésorerie.
Concrètement si votre bien a un cash-flow négatif, cela veut dire que chaque année, vous devez apporter de l’argent pour le payer.
Grâce à mon ficher excel sur le calcul de la rentabilité locative, vous aurez accès à cette donnée importante !
Vous saurez donc combien vous devez apporter chaque année pour être à l’équilibre
Calcul de la rentabilité locative sous Excel
Afin de réaliser vos propres calculs, vous pouvez télécharger gratuitement mon modèle Excel pour calculer votre propre rentabilité locative.
J’attire votre attention que les déficits fonciers et résultats sur l’imposition ne sont pas pris en compte. L’imposition étant un sujet très complexe, je vous laisse le soin de vérifier l’impact sur votre projet en fonction de vos statuts et travaux.