Dans cet article, je vais vous expliquer comment j’ai optimisé mon projet immobilier, en utilisant le mécanisme du déficit foncier.
Grâce au déficit foncier que j’ai construit, j’ai pu neutraliser mes impôts sur le revenu pendant 10 ans !
Voici mon retour d’expérience, depuis l’acquisition de l’immeuble jusqu’à sa revente.
J’espère que cet exemple détaillé pourra vous être utile. Bonne lecture !
Pourquoi investir avec un déficit foncier ?
L’investissement immobilier est un excellent levier pour bâtir un patrimoine durable. En effet, ce sont vos locataires qui, grâce aux loyers, remboursent votre emprunt immobilier.
Le seul problème c’est l’imposition ! 😟
En effet, si vous détenez votre bien en direct vous allez être soumis à l’impôt sur le revenu ainsi que la CSG-RDS.
Si je n’avais rien fait, j’aurai payé 10.000 € d’impôts sur le revenu par an pour l’achat d’un immeuble de 6 appartements !
C’était tout simplement inenvisageable !
Une solution pour éviter cela est de faire des travaux afin de générer un déficit foncier.
Cette solution m’a permis de ne pas payer d’impôt sur le revenu pendant 10 ans !
Le principe du déficit foncier est très bonne solution…. Mais loin d’être parfaite. Vous allez pouvoir le comprendre dans cet exemple concret.
Je vous montre tout le projet en détail : de l’achat à la revente.
Vous allez le voir : le déficit foncier est un super outil…. Sauf au moment de la revente. 😖
2014 : L’achat du bien immobilier
Le 25 juillet 2014, j’étais chez le notaire pour signer l’acte de vente.
J’achetais un immeuble de 6 appartements : 4 F2 et 2 studios. Cet immeuble est situé en hyper centre d’une grande ville de province.
Prix total : 330 000 € mais avec les différents frais, le coût total d’acquisition est de 375 050 €.
Je fus la seule personne à visiter ce bien !
Depuis quelques semaines, je visitais plusieurs bien avec différents agents immobiliers. Un jour, un de ces agents, m’a appelé pour me dire qu’il venait de rentrer un nouveau bien immobilier.
Lorsque j’ai visité ce bien, je me suis dit qu’il y avait un gros potentiel : hyper centre, beaux volumes, mais….. tout était à démolir et à refaire.
Ce bien est l’exemple parfait d’un projet de déficit foncier !
Nous recherchions un bien avec travaux mais dans ce cas précis, les travaux s’annonçaient très conséquents !
Il fallait se décider vite !
Nous connaissions les artisans qui ont construit notre résidence principale. Nous avons donc fait une visite avec eux pour confirmer que le bien était sain.
C’est parti, on achetait cet immeuble ! Sacré challenge ! un véritable défi commençait !
Tout s’est enchainé très rapidement jusqu’à la signature chez le notaire.
2014 – 2015 : Les travaux
Le fait de connaitre de bons artisans a été la clé du succès de cette opération !
Notre cuisiniste nous a gracieusement fait les plans de chaque appartement. Notre plaquiste nous a donné les coordonnées d’un très bon plombier.
Nous avions les devis de tous nos artisans. Le chantier était parti.
Les vacances d’août 2014 : 3 semaines de démolition
Mes vacances d’août 2024 ?
3 semaines à démolir tout l’intérieur de l’immeuble !
A la masse 😊. Grosses douleurs aux épaules et aux coudes assurées.
Ce travail intense nous a permis d’économiser plusieurs milliers d’euros et surtout de gagner un mois dans les travaux. En effet nos artisans étaient eux en vacances à cette période.
Nous avions également bien sympathisé avec le personnel de la déchetterie qui nous voyaient tous les jours ramener des remorques de gravats. 😊
Les travaux
Tout s’est ensuite plutôt très bien passé avec nos artisans.
Les travaux se sont déroulés de début septembre 2014 à janvier 2015, soit 5 mois de travaux pour refaire entièrement 6 appartements. Cet exemple montre à quel point une bonne coordination des différentes artisans est essentielle !
Nous avons commencé par changer toutes les fenêtres et les portes palières.
Ensuite notre plaquiste, électricien et plombier ont travaillé simultanément.
Le premier appartement est déjà loué que les travaux étaient à peine finis !
La colonne montante : le pire des travaux
La plus grosse difficulté de ce chantier a été de refaire le réseau électrique qui distribuait l’électricité à chaque appartement.
C’est ce que l’on appelle la colonne montante.
Cette installation est très contrôlée par EDF, ce qui est tout à fait normal.
Notre électricien avait de l’expérience dans ce domaine très spécifique.
Seulement la personne d’EDF qui devait nous donner la conformité sur cette installation était, quant à elle, débutante…. Très débutante.
De ce fait, nous avons dû refaire plusieurs fois ce que cet agent d’EDF nous disait la semaine précédente. Bel exemple de perte de temps et d’argent !
Autre souci, il fallait enterrer les gaines électriques dans la cour alors que le plan signalait une conduite de gaz qui n’était plus en fonctionnement. Même si elle n’était plus utilisée, il nous a fallu trouver un terrassier avec l’agrément adéquat pour réaliser ce chantier !
Après quelques énervements, et quelques noms d’oiseaux, la colonne montante a été approuvée. Sacré soulagement ! Et belle expérience !
Le résultat final
Pour tous les travaux, nous avons utilisé des matériaux plutôt haut de gamme. C’était le premier bien immobilier que nous rénovions.
Cette qualité a été je pense utile à plusieurs égards :
- Très grande facilité de trouver des locataires grâce à la localisation du bien et la qualité des appartements
- Très peu de travaux de réparation à réaliser pendant 10 ans grâce à la qualité des matériaux utilisés
- Facilité à la revente
Bilan financier des travaux
Coût total des travaux : 208.715 € qui se répartissent de la façon suivante :
Surface totale rénovée : 201 m².
Le coût ramené au mètre carré est donc de 1 038 €/m2.
Ce ratio est tout à fait correct par rapport aux standards de l’époque, 2014 – 2015, estimés à 1000-1200 €/m2 de rénovation.
A savoir que, nous avons réalisé nous-mêmes les travaux suivants :
- Démolition et évacuation des gravats
- Pose du parquet
- Peinture des volets extérieurs.
- Aménagement des placards
J’estime que nos efforts nous ont permis d’économiser entre 10 et 15 000 € !
2014 : La déclaration fiscale d’un déficit foncier
Comment déclarer un déficit foncier ? Exemple concret !
La déclaration d’un déficit foncier est relativement simple.
Pour cela, vous devez remplir la déclaration 2044 : Déclaration des revenus fonciers.
En ce qui nous concerne voici notre déclaration de 2014 :
En ligne 224, vous avez le montant des travaux réalisés sur l’année 2014.
Je rappelle, que nous avions réalisé les travaux sur 2 années.
Et nous avons demandé aux artisans de payer de répartir les paiements et factures sur les 2 années.
Point qui a été très important pour l’optimisation fiscale !
Imputation du déficit foncier sur les salaires
Une fois ces données remplies sur le site Internet des impôts, celui-ci vous calcule automatiquement le déficit reportable et surtout le déficit imputable sur votre salaire :
En l’occurrence, (ligne 435), j’ai pu imputer sur mon salaire un déficit foncier de 10 700 € pour l’année 2014.
Imposé dans la tranche de 30%, cela m’a fait un gain d’impôt de 3 210 € !
J’ai également réalisé le même gain l’année suivante car j’avais autant de travaux à déclarer en 2015.
Le déficit foncier reportable
Au bout de 2 ans, j’ai donc :
- 2014 : déduis 10 700 € de mon revenu imposable
- 2015 : de nouveau déduis 10 700 €
- 2015 : j’avais constitué un déficit reportable de 171 978 €
Ce déficit foncier peut être reportable et déduit de des revenus fonciers jusqu’à 10 ans !
Concrètement, cela m’a permis de ne pas payer d’impôt sur mon immeuble pendant toute cette période.
2016 – 2024 : la phase de croisière
Imputation du déficit foncier
Comment fonctionne ce déficit foncier ?
Grâce à la déclaration Internet les calculs sont simplifiés.
Voici le bilan d’une année standard sur cet immeuble de 6 appartements.
| Catégorie | Sous-catégorie | Montant |
|---|---|---|
| Recettes | Loyers bruts | 33 000 € |
| Frais et charges | Frais d’administration et de gestion | 550 € |
| Autres frais de gestion (20€ forfaitaire par local) | 120 € | |
| Primes d’assurance | 630 € | |
| Taxe foncière | 3 200 € | |
| Intérêts d’emprunts | 5 000 € | |
| Total frais et charges | 9 500 € | |
| Revenus fonciers taxables | 23 500 € |
Mon immeuble génère donc 23 500 € de revenus taxables que ce soit à l’impôt sur les revenus et également à la CSG-RDS (dont une partie est récupérable).
Etant taxé dans la tranche de 30%, cela me ferait à payer 7 050 € d’impôt sur le revenu.
Et il faut rajouter environ 2 450 € de CSG-RDS non récupérable.
Soit un total de 9 500 €.
Le déficit foncier permet donc de neutraliser cet impôt.
En effet, je n’ai jamais payé d’impôt sur le revenu sur cet immeuble pendant 10 ans !
Pour cela, le site Internet des impôts calcule automatiquement le revenu foncier réellement imposable après imputation du déficit imposable :
Concrètement mon déficit reportable de 171 978 € est utilisé pour « compenser » mes 23 500 € de revenus taxables.
Donc en année N, j’ai un revenu foncier imposable de 0 €.
En année N+1, mon déficit foncier reportable est de 171 978 € – 23 500 € = 148 478 €.
Et ainsi de suite les années suivantes
| Année | Revenus fonciers taxables | Déficit foncier | Revenus fonciers réellement imposables |
|---|---|---|---|
| N | 23 500 € | 171 978 € | 0 € |
| N+1 | 23 500 € | 148 478 € | 0 € |
| N+2 | 23 500 € | 124 978 € | 0 € |
| N+3 | 23 500 € | 101 478 € | 0 € |
| N+4 | 23 500 € | 77 978 € | 0 € |
| N+5 | 23 500 € | 54 478 € | 0 € |
| N+6 | 23 500 € | 30 978 € | 0 € |
| N+7 | 23 500 € | 7 478 € | 16 022 € |
| N+8 | 23 500 € | 0 € | 23 500 € |
Notion de Cash-Flow
Le Cash-flow est un élément central pour la réussite d’un projet immobilier.
Le cash-flow c’est la quantité d’argent que vous devez apporter chaque année pour financer votre projet immobilier.
Il peut être négatif, la plupart du temps. Mais dans certains cas il est positif.
Vous pouvez calculer le cash-flow de votre futur projet ICI.
Dans cet exemple, le déficit foncier m’a permis d’avoir un cash-flow à l’équilibre et ceci pendant 10 ans !
2024 : le choc des impôts sur le revenus : fin du déficit foncier
Quand le déficit foncier se termine, j’allais payer presque 10 000 € d’impôts supplémentaires.
Que faut-il faire ? J’avais les choix suivants :
- Garder le bien et payer 10 000 € par an.
- Vendre le bien
- Acheter un autre bien et faire des travaux pour générer un nouveau déficit foncier.
J’ai fait le choix de vendre pour les raisons suivantes :
- Rééquilibrer mon patrimoine car j’étais très exposé à l’immobilier
- Ne pas générer de cash-flow négatif
2024 : la vente
Détails de la vente
La vente s’est passée assez rapidement car j’ai vendu à des investisseurs qu’on pourrait même qualifier d’investisseurs professionnels.
Nous nous sommes entendus sur le prix de 600 000 €.
Je n’ai donc pas fait de plus-value sur cet immeuble mais cela est logique au vu de l’emplacement.
Impôt sur les plus-values
C’est un point qui est rarement mentionné quand on parle de déficit foncier mais …. Quand on vend le bien immobilier, les travaux réalisés ne rentrent pas en compte dans le cas de la plus-value immobilière.
Pour faire simple, vous allez payer des impôts…. Beaucoup d’impôt.
Exemple révélateur d’un point souvent négligé dans les stratégies de déficit foncier…
En ce qui me concerne…. 56 119 € d’impôts. 😨
Et oui étant donné que j’ai déjà utilisé les 200 000 € de travaux pour me générer ce déficit foncier, je ne peux pas en profiter une deuxième fois.
La plus-value est donc égale au :
Prix de vente de l’immeuble – le prix d’acquisition (+frais) hors travaux.
On peut malgré tout considérer un forfait de 15% pour les travaux de reconstruction. Mais on est très loin de la somme réelle.
La plus-value brute est donc de 175 234 €
Malgré tout l’opération reste très intéressante financièrement car :
- Je n’ai pas payé d’impôt sur le revenu durant 10 ans
- Lors de la revente, j’avais forcément le cash pour payer l’impôt sur les plus values
Conclusion : bilan et conseils aux futurs investisseurs
Points positifs du déficit foncier
Selon moi, il y a trois avantages au déficit foncier :
- Vous ne payez pas d’impôt sur le revenu pendant 10 ans si vous optimisez bien votre opération. C’est un point important car de cette façon vous optimisez votre cash-flow
- Vous pouvez même imputer jusqu’à 10 700 € sur vos revenus l’année des travaux.
- Vous avez un bien immobilier rénové, ce qui simplifiera sa gestion : moins de réparations, plus grande facilité à trouver des locataires
Point négatif du déficit foncier
Le point négatif est forcément l’imposition en cas de vente.
Mes conseils
Au travers mon exemple, je vous ai montré ce qu’était la gestion d’un déficit foncier important.
Cet outil de déficit foncier est un très bon mécanisme et permet d’optimiser le cash-flow.
Le principal inconvénient est l’imposition lors de la revente. Un exemple à méditer pour bien anticiper votre stratégie.