Réaliser des travaux dans un bien locatif est une excellente stratégie pour bénéficier du déficit foncier et ainsi réduire votre imposition. En plus d’optimiser votre fiscalité, ces travaux permettent de valoriser et entretenir votre bien immobilier, rendant votre investissement plus attractif pour les locataires.
Comment identifier les travaux déductibles dans le cadre du déficit foncier ?
Le déficit foncier permet de déduire certaines dépenses de travaux de vos revenus fonciers, mais tous les travaux ne sont pas déductibles. Voici les catégories principales définies par l’administration fiscale pour vous aider à optimiser vos travaux en respectant la réglementation.
Travaux déductibles pour le déficit foncier : les trois catégories principales
Selon les lois fiscales, trois types de travaux sont possibles dans le cadre du déficit foncier :
- Travaux d’amélioration : Ces travaux ajoutent du confort ou de la sécurité sans modifier la structure du bien.
- Travaux de réparation et d’entretien : Ils visent à maintenir l’état du logement et à éviter sa dégradation.
- Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement : Attention, ceux-ci ne sont pas déductibles car ils modifient l’ossature ou augmentent la surface habitable.
Si vous relevez du régime d’imposition réel, vous pouvez déduire TOUS les travaux SAUF ceux de construction, reconstruction, et d’agrandissement.
De plus, si vous effectuez vous-même les travaux, vous pouvez déduire les dépenses des matériaux !
Nous allons donc voir que le nombre de travaux déductibles est très important, ce qui peut augmenter très rapidement votre déficit foncier !
Travaux non déductibles : Construction, Reconstruction et Agrandissement
Seuls les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement sont non déductibles.
Le plus simple est donc de savoir ce que représentent ces travaux. Si vous ne rentrez pas dans cette case, la réponse est simple : vos travaux sont déductibles.
Pour cela, il faut se plonger dans le BOFIP : le Bulletin Officiel des Finances Publiques. Une bible !
Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement sont des travaux qui apportent une modification importante au gros-œuvre, ou ceux qui vont accroitre le volume ou la surface habitable.
Qu’entend-t ’on pas gros œuvre ?
Le gros œuvre désigne les parties d’une construction qui constituent l’ossature de celle-ci et qui comprennent à la fois :
- les éléments porteurs qui concourent à la stabilité ou à la solidité du bâtiment et tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux ;
- les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion de leurs parties mobiles.
Alors parfois la notion de travaux d’agrandissement ou d’amélioration sont très proches.
Par exemple, est-ce que vous pouvez déduire les travaux pour séparer en 2 un appartement et réaliser 2 appartements différents ?
La réponse est oui! Vous pouvez déduire ces travaux si vous ne touchez pas au gros-œuvre (murs porteurs) et si vous n’augmentez pas la surface globale. Cette réponse est donnée par le Conseil d’Etat !
Donc tant que vous ne touchez pas au gros œuvre, ni à la surface, vos travaux sont déductibles.
Voici une liste des travaux non déductibles :
- Démolition d’un immeuble vétuste pour édifier une nouvelle construction
- Transformation de 18 chambres en huit studios qui ont conduit au remaniement d’un mur de façade (modification de l’emplacement des ouvertures)
- Transformation d’un grenier en appartement
- Reconstruction de plusieurs planchers, démolition et reconstruction d’un escalier.
A noter : si vous modifiez l’affectation des locaux, vous ne pouvez pas déduire les travaux !
Par exemple, si vous achetez un local commercial pour le transformer en appartement
Travaux Déductibles : les dépenses de réparation et d’entretien
Les dépenses de réparation et d’entretien concernent les travaux visant à maintenir un bâtiment en bon état, afin qu’il puisse être utilisé conformément à son usage initial, sans en altérer l’agencement ni les équipements de base.
Les dépenses d’entretien se rapportent aux interventions de routine pour conserver l’état du bien, tandis que les réparations couvrent des travaux plus conséquents, comme la réfection ou le remplacement d’éléments essentiels, permettant de préserver la fonctionnalité globale de l’immeuble.
Voici quelques exemples de dépenses d’entretien :
- Traitement des bois contre les termites
- Recherche d’amiante
- Diagnostic de Performance Energétique
- Contrat d’entretien d’un ascenseur
Et quelques exemples de dépenses de réparation :
- Remise en état du gros œuvre (toiture, façades, etc.)
- Remise aux normes de l’installation électriques
- Remise en état de l’installation de chauffage
- Travaux de plomberie et remise à neuf des évacuations des eaux usées.
- Remise en état d’un mur d’une propriété
- Travaux de réparation des plafonds, des planchers
- Mise en conformité d’un ascenseur
- Remise en état d’une cuisine.
Les dépenses d’amélioration concernent les travaux qui ajoutent un équipement ou un confort supplémentaire à un bâtiment, sans en altérer la structure.
Voici une liste de dépenses d’amélioration :
- Agrandissement de fenêtres et pose de persiennes
- Reprise des fondations
- Réfection complète de l’installation électrique
- Aménagement de nouvelles installations sanitaires sans accroissement du volume et de la surface habitable
- Installation d’une cuisine équipée
- Redistribution des cloisons d’un appartement
Conclusion
Il peut parfois être difficile de distinguer la différence entre les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (donc déductibles des revenus fonciers) et ceux qui concernent la construction, la reconstruction ou l’agrandissement (donc non déductibles).
Il est vrai que la frontière entre les travaux déductibles et ceux qui ne le sont pas est parfois floue.
Pour éviter les erreurs, voici les critères essentiels à retenir pour que vos travaux soient déductibles dans le cadre du déficit foncier :
- Ne pas toucher au gros œuvre : Évitez les modifications structurelles.
- Ne pas changer la surface : Tout agrandissement n’est pas déductible.
- Ne pas modifier les volumes : Les travaux qui affectent le volume habitable ne peuvent être déduits.