Le calcul du cash flow immobilier est l’étape la plus importante avant d’acheter un bien locatif.
Trop d’investisseurs se contentent de regarder la rentabilité brute, et oublient la réalité : la trésorerie mensuelle.
Et pourtant c’est l’indicateur qui va conditionner la réussite ou l’échec de votre projet !
En effet, est-ce que votre investissement va générer une trésorerie positive ou bien devriez vous prélever de l’argent sur votre épargne pour payer votre investissement ? J’ai vu certains investisseurs qui devaient rajouter plusieurs milliers d’euros par an pour équilibrer l’achat d’un appartement locatif !
Dans cet article, je vais vous montrer :
- Ce qu’est réellement le cash flow immobilier
- Comment faire un calcul simple et efficace
- Les erreurs fréquentes des investisseurs
- Comment améliorer son cash flow
- Et je vous offre un fichier Excel gratuit pour calculer votre cash flow en un clic
Qu’est-ce que le cash flow immobilier ?
Le cash flow, ou flux de trésorerie, correspond à la différence entre :
- Vos revenus locatifs (loyers, charges récupérables)
- Vos dépenses réelles (crédit, taxe foncière, assurance, travaux, impôts, etc.)
- Cash flow positif : vos revenus couvrent vos dépenses et il vous reste de l’argent.
- Cash flow nul : votre bien s’autofinance, il ne vous coûte rien.
- Cash flow négatif : vous devez compléter avec votre épargne personnelle pour financer le bien.
Exemple simplifié :
- Loyer mensuel : 1 000 €
- Mensualité de crédit + charges : 900 €
- Calcul du cash flow = 1 000 – 900 = 100 € / mois
Un cash flow positif permet d’améliorer votre trésorerie, de préparer de nouveaux investissements, ou de générer un complément de revenus.
Pourquoi calculer son cash flow est essentiel ?
- Pour vérifier la rentabilité réelle : le rendement brut ou net ne suffit pas, le cash flow prend en compte les flux de trésorerie
- Pour sécuriser votre investissement : savoir si vous pouvez couvrir vos mensualités et charges sans stress.
- Pour convaincre votre banque : un cash flow positif montre que votre projet est solide et facilite l’obtention de nouveaux prêts.
- Pour planifier vos investissements futurs : un cash flow positif permet d’utiliser l’effet de levier et d’investir dans de nouveaux biens.
Comment calculer votre cash flow immobilier ?
La première étape est de vous assurez que les charges que votre locataire vous paie couvre réellement les charges réelles (eau, syndic à la charge du locataire, taxe d’ordures ménagères)
Une fois que vous vous êtes assurez de cela, vous devez déduire du montant du loyer hors charge que vous encaissez :
- Les annuités du prêts
- L’assurance du prêt
- La taxe foncière
- Le syndic restant à votre charge
- Les frais d’agence
- Les travaux
- L’assurance
- L’impôt sur le revenu
- La CSG RDS.
Pour tous les calculs, je prends l’exemple d’un studio de 26m2 que j’ai acheté en 2016.
Prix d’achat : 66 000 €, frais d’agence inclus
Loyer mensuel : 415 € hors charges, soit 415×12 = 4980 € par an.
Voici le résultat du calcul du cash flow que vous pouvez obtenir facilement avec mon fichier Excel :
Mon cash-flow est négatif : -1300 € /an avant imposition.
C’est l’appartement qui a le pire cash-flow parmi tout ceux que nous possédons !
Quelques points importants à noter
La taxe foncière
En tant que propriétaire, vous payez la taxe foncière mais la taxe d’ordures ménagères est à refacturer à votre locataire dans les charges de l’appartement.
Taux d’occupation
Le taux d’occupation a un effet très important. Un mois de vacance locative peut transformer un cash flow équilibré en cash flow négatif !
Vous pouvez facilement calculer son impact avec mon fichier Excel.
| Taux d’occupation | Cash-flow avant imposition |
|---|---|
| 100% | – 1127 €/an |
| 95% | – 1376 €/an |
| 90% | – 1625 €/an |
| 85% | – 1874 €/an |
C’est pourquoi je privilégie toujours les biens situés dans des emplacements premium.
Un appartement en centre-ville me coûte plus cher à l’achat, mais il m’assure une demande locative constante.
Résultat : mes locataires restent plus longtemps et je réduis fortement les périodes de vacance.
Syndic
Le choix de l’immeuble influe directement sur vos charges de syndic.
Dans un petit immeuble, le syndic peut être bénévole, géré par un propriétaire : c’est gratuit, mais si cette personne part, la gestion peut devenir délicate.
Dans les immeubles plus importants, un syndic professionnel est obligatoire, et le reste à charge pour le propriétaire peut facilement représenter l’équivalent d’un demi-loyer.
Frais d’agence
Evitez de confier systématiquement la gestion de votre bien à une agence immobilière, leurs frais (7 à 10 % du loyer) peuvent rapidement réduire votre cash-flow.
Pour louer votre bien, vous pouvez soit gérer vous-même les recherches, soit passer par une agence pour gagner du temps. C’est ce que je pratique : l’agence sélectionne les locataires et me présente les dossiers, ce qui simplifie énormément la gestion.
En général, mes locataires restent 2 à 3 ans, mais plus le logement est petit, plus le turnover est élevé.
Travaux
Après avoir terminé les gros travaux de rénovation, les dépenses pour l’entretien courant restent limitées.
Cependant, un remplacement de chauffe-eau peut coûter près de 1 000 €, et un ravalement de façade plusieurs milliers d’euros.
Il est donc essentiel, lors de l’achat d’un bien, d’anticiper et d’estimer le budget travaux sur les 10 prochaines années.
Assurance
Le poste assurance est d’environ 100 € par bien immobilier. Ce n’est pas le poste le plus important.
Imposition – énorme impact sur le cash flow
Le poste qui peut plomber votre calcul du cash flow !
Les revenus fonciers sont assujettis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’à la CSG-RDS.
Le choix de votre bien ainsi que l’enveloppe fiscale que vous allez choisir à un impact direct sur votre rendement locatif.
Comment améliorer le cash-flow ?
Durée et taux du prêt immobilier
Le premier point pour améliorer votre cash-flow est de prendre un prêt sur une longue durée.
Attention, cela ne doit pas « cacher » un bien avec un rendement faible. L’idéal étant de prendre un prêt aux alentours de 20 ans.
Voici l’impact de la durée du prêt sur le cash-flow :
| Durée | Taux | Cash-flow avant imposition |
|---|---|---|
| 15 ans | 3% | – 3 001 €/an |
| 20 ans | 3% | – 1 805€/an |
| 25 ans | 3% | – 1 098€/an |
Mêmes calculs du cash flow mais en changeant le taux du prêt :
| Durée | Taux | Cash-flow avant imposition |
|---|---|---|
| 20 ans | 2% | – 1 376 €/an |
| 20 ans | 3% | – 1 805 €/an |
| 20 ans | 4% | – 2 257 €/an |
Comme je vous le disais, la durée et le taux du prêt n’est qu’un outil pour améliorer son cash-flow. La base étant d’acheter un bien au bon prix !
Imposition
L’imposition a un impact énorme sur le cash-flow et je vois malheureusement beaucoup de personnes l’oublier. En effet vos revenus fonciers sont intégrés à votre impôt sur le revenu.
Les différentes pistes pour réduire votre imposition sont :
- Réaliser des travaux et avoir un déficit foncier,
- Choisir de faire du meublé,
- Ou encore acheter au travers un SCI à l’IS.
Mon outil gratuit : fichier Excel pour calculer votre cash flow
Pour vous simplifier la vie, j’ai créé un fichier Excel gratuit qui vous permet de :
- Calculer rapidement votre cash flow
- Intégrer vos propres charges et impôts.
- Simuler plusieurs scénarios (vacance locative, variation du taux d’intérêt).
- Comparer plusieurs biens avant d’investir.